北京章哥，房地产从业20年，开通业内门说念，我不作念所谓的“大众”开云体育，只用二十年实战教授帮大众答疑解惑。

一

Q:

讨教，我是首房首贷，我方的公司给我方开工资，贷款天资确定没问题。但洽商的是这几年经济不景气，咱们的业务也受影响，惦念要是贷款过高的话酿成还款风险。

毕竟咱们目下公司的流动资金也有一部分是贷款，再贷多了压力大。是以想问问您对将来的经济场面如何看，是不是应该多贷，已经说尽量少贷？

另外我主要关爱的是望京和酒仙桥丽齐板块的屋子，您对地段的观念如何。

A：

1、我对将来的经济场面如何看？那天然是感性乐不雅派了。或者说对全寰宇的环境我不如何看好，但对中国充满信心。

马克想老先生早就有定论，经济危急是老本社会与生俱来的，无可幸免，始终齐在进行周期性的积存+爆发+开拓。但既然是周期，那就有终结的时辰，十年一轮是小轮回，50年一轮大轮回，300年一轮总轮回。既然是周期轮回，那就有月满则亏+否去泰来的时辰，这轮小危急至少五年以上了，以致七年，等着等于了，看什么时辰往日，一朝往日了那就天然是“退二进三”，迂曲的朝上发展。

2、但不管大周期如何，以中国目下的国力和发展趋势，齐必定是寰宇最初。这承认不承认齐行，归正齐摆在那里。也等于哪怕大环境没什么增长，中国也能抢到很大的份额。

再者以300年王朝（西方250年）周期律来说，哪个王朝齐是开国百年前后插足旺盛，之后才是安谧与衰竭。汉唐宋明清莫不如斯，即便无百年国运的蒙元，要是从成吉想汗开国运行算，亦然到忽必烈晚年达到巅峰，已经接近百年。而新中国刚70多年，巅峰盛世还没到呢。

3、扯远了，买套房辛苦，聊这些没兴致兴致，已经测评我方的风险承受才略吧。我没什么提议，这种事儿只可看我方的判断，每家情况齐不雷同。

比如从我家来说，诚然我看好中国经济，收入什么的也齐理解，但我再买房不准备多贷款了。因为我岁数大了，不想给我方加多太大的使命，尤其是花样上的犯不上。

但这仅仅我家的情况，您家的事儿唯一我方明晰。但辅导一句，投资的实质并不是追求高利润，而是先要确保掩盖风险。

4、望京和酒仙桥挺好的，前些年是望京的发展快，抢走了酒仙桥的一些份额。但从目下来说，酒仙桥不仅基础底细强壮，还有旧改的决策，那我认为至少不会再过期，超出平均值也可能性不小。

另外这看预算吧，屋子是用来住的，越宜居的保值越好。尤其是望京酒仙桥这种有钱东说念主多的处所，稀缺的好屋子才保值好呢，等于贵点儿了。

仅供参考。

二

Q:

讨教，我女儿在南三环上班，离珠江骏景和益星园的距离齐差未几，同等500万预算的话买哪边？主要看的是性价比，我以为珠江骏景好，三环边地段更好，而况价钱低廉的多，能买大两居。

而益星园齐快四环了，房价却贵，应该泡沫大，而况想买两居的话还得添至少几十万，或者多贷款。但女儿认为益星园的发展更好。另外我女儿可能跟你们年岁差未几，也得洽商成婚和孩子上学的问题了。

A：

1、您女儿跟我岁数差未几？那可就不是洽商成婚，而是该退休了，我这儿正洽商养老房呢。

2、性价比确定是珠江骏景高，这用租售比或房钱收益率比较一下就知说念了。但辅导一句，既然是离中枢区更近的反倒价钱更低，那就评释这些年的增值略弱于益星园了，那这性价比之是以高，等于用价钱走势略弱换来的，洽商好再买。

天然，木樨园大红门一带经由整改之后，像珠江骏景这些商品房小区是获取些利好的，价钱走势一度显然强势，目下是因为大盘的原因又弱了点儿。以后的话有可能不再弱于大盘，但不敢保证能荒谬益星园。

3、益星园谈不上泡沫大，这齐跌了好几年了，什么泡沫齐挤干净了，等于平常的市集价。是否添钱看我方了，外东说念主不好提议。

4、成婚我是不敢再洽商了，是以婚房的事儿已经您女儿我方定吧，这是个东说念主喜好问题。学校的话到目下为止是益星园这边强一些，赵登禹的学区，在丰台算中上，放到北京算中等吧。但算不上学区房，房价中莫得学区溢价，居住的性价比平常。

5、总之从居住角度确定是珠江骏景占优，价钱走势之前是益星园占优，以后有可能双方一致，也有可能益星园已经强点儿。

仅供参考。

三

Q:

讨教，北京和日本东京您如何看，天然我只指房地产，其他的什么齐不想听。行，既然您非得问，那我就明确少许：东京和北京的平凡底层庶民，那里买房更容易一些。够明确了吗？

A：

1、卧靠，还其他的什么齐不想听，就跟谁爱跟你说似的，太拿自个儿当东说念主物儿了吧？但咱们家不缺炝锅的大葱啊。

已经径直说您想听什么吧，是童话，坏话，新闻已经数据？是AI搜不到的，已经扫黄办不让说的？是您有目无睹的，已经才略无法通晓的？总得有个范围吧，或者是有个设施，哪怕是双标齐行。

2、东京和北京的平凡底层庶民，那里买房更容易？底层庶民还分平凡和特殊吗，哪儿的底层不雷同啊？就算是南京，齐是买的莫得卖的精，莫得那里更容易，对底层来说从来齐是那里更难+更无望。

1990年是日本经济的振荡年，那时东京东说念主口1200万，住房自有率60%。目下是1400万，住房自有率58%。东说念主均住房面积在35年里实在莫得变化，一直是18平。讨教，您以为东京有几许底层买房了？容易吗？或者是越来越容易吗？

中国房地产商品化可以从1998年房改算起，那时北京东说念主口也1200万，东说念主均住房面积14平，住房自有率30%不到，剩下70%或是租房+或是租公房。目下北京东说念主口2200万，东说念主均住房面积30平或以上，住房自有率70%。讨教要是和东京比拟，您以为底层买房容易吗？

我并不以为北京的底层比东京底层买房容易，然而似乎是更有一些但愿。毕竟近30多年来中国和北京齐有太多底层逆袭的案例，不然预料您早齐是无望了，还敢来聊“那里更容易”？您没事儿吧？

3、另外，东京齐和北京目下的房价其实差未几，齐是折合东说念主民币6万多，东京稍贵一些辛苦。但双方的东说念主均收入有差距，北京平凡东说念主月收入8000傍边，东京则要翻一番还多。也等于北京东说念主均年入10万，东京25万东说念主民币傍边。那从表面上来说，东京底层简略买房更容易一些。

然而这也得看货币购买力吧。我预料您是没去过日本的，或者说没去过几次，对东京物价也不熟。天然我也不熟，但详细自己+一又友的感受，东京物价也基本是北京的2.5倍或以上。

也等于说，东京平凡东说念主的平均工资诚然是北京的2.5倍，但物价也跨越这比例。是以，双方的底层其实差未几，活的齐很难，也齐买不起房。而况简略东京的更难一些，不然也不会说日本楼市崩盘30多年，但住房领有率不升反降了。

4、不外住房自有率下降亦然平常状态，放古代这叫“地盘归拢”，当代则可以说是“财富朝上采集”，兴致齐雷同，齐是老本宗旨目田化的势必趋势。倚强凌弱，适者生计。胜者为王，赢家通吃。

5、总之这等于我的观念，要是您自认为是底层，那就别幻想太多吧，不管活着界上哪个大城市，买房齐会荒谬的难。而况是莫得最难，唯一更难。

另外不管古代买地和当代买房，从来齐是中产以上的事儿，底层能在大城市能租的起房就可以了。这寰宇从来齐是一个个的轮回，但基础的逻辑千万年不变。

仅供参考。

四

Q:

讨教，我和老公北漂儿十年了，本年准备首付在北京买房安家，但纠结于是买新址一步到位已经买二手房先过渡。咱们两东说念主收入税后得手15万，能承受每月5千月供。然而要是买二手房，就怕也就攒不出置换时要添的资金了，是以倾向于买新址。

但看了大兴和通州亦庄的新楼盘，齐是配套不全的。是以目下双方为难，目下关爱的是西红门东的，看您对地段不太招供，想说明一下。

A：

1、一步到位已经先过渡？那先看期许值，然后再看资金预算，也等于先看空想，然后再看才略。才略要是能罢了空想就一步到位，不然就洽商过渡呗。

2、从居住角度来说确定是新址占优，什么东西齐是新的好，除旧布新是东说念主类的优良本能。另外屋子是用来住的，那确定是小区里面和户型更伏击。既然是预算不太高，那就多洽商最中枢的功能，外部环境归正也不常待，没必要太过纠结。而况所有这个词地段儿也齐看发展，这就我方瞻望一下以后的决策完成情况吧。

3、我对西红门东的地段儿谈不上不招供，仅仅说从老例设施来说不算强辛苦。但这也得荟萃价钱，只须价钱符合了等于价廉物美+各项兼顾。

4、这要不已经计划渠说念商吧，他们对新楼盘才练习。我很多年不卖房了，连各楼盘的价钱齐不明晰，无法评价。

仅供参考。

五

Q:

讨教，我女儿在北京有首套房经历了，正在洽商是不是应该目下买。我的提议是夙夜齐得买，目下咱们故乡的屋子我认为见底了，实在莫得走动但也价钱不再跌，那北京手脚齐门也应该见底了吧，就算不涨也不至于再下落。

但女儿不这样看，他认为是北京的房租已经太高，而政府正在盖公租房，每年有几十万套，一朝上市发轫会裁汰房租，进而裁汰房价，是以想等几年景婚再说。

天然这亦然因为咱们目下能拿出的资金未几，满打满算200万傍边，不管买什么房齐谈不上一步到位。而女儿这两年工资涨的很快，是以想等两年。

A：

1、那您这是家务事儿啊，跟是否搞对象成婚是一个性质的，外东说念主不好参与辩白。

2、我认为您和女儿说的齐对，只不外是关爱点不同辛苦。比如您认为北京房价见底了，我认同，但您女儿也没反对啊。他说的是将来公租房上市后会裁汰房租和房价，那是以后的事儿。

不外您女儿说的数字不太对，北京每年的几十万套是“保险房”，其中包括公租房，但更多的是回迁房、安置房、福利房和共有产权房，总量2/30万套，其中公租房一般5万套（间）傍边。北京出租房的总量是250万套，每年5万看上去未几，铢积锱累也就多了。

3、另外对于资金的问题也齐对，期许值不同，格调天然不雷同。但屋子是用来住的，既然是女儿住，那就多听东说念主家的意见吧。

仅供参考。

关爱“章哥说买房”大众号，有房产相干问题可以向我发问。